北京楼市“等风来”：二手房7月成交跌破万套，买卖双方心态变化

北京楼市董红艳/摄

近期的楼市政策让人应接不暇。据中原房地产研究院统计，2023年7月，全国共计出台房地产政策超72次，为今年政策最为密集的一个月。而业内多方认为，随着近年来楼市政策的持续宽松，大多数二、三线城市已经几乎没有调控空间，政策动态会集中在一线城市和少数二线城市。

“暖风”阵阵吹

政策一直在给楼市松绑。据媒体统计，2023年上半年，全国各地累计出台房地产政策超过百次，主要涉及住房公积金、购房补贴等相关内容。

相关政策的提振效果比较有限，直到7月下旬以来楼市政策的密集出台。7月21日，国务院常务会议提出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造。7月24日，中共中央政治局会议指出，“房地产市场供求关系发生重大变化”，应当“适时调整优化房地产政策”。

值得注意的是，中共中央政治局会议并未提及“房住不炒”，而结合“供求关系”的全新定调，业内直呼重大利好政策将逐步释放。

此后，政策调整的脉络愈发清晰。7月27日，住建部表示，要落实降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

住建部话音一落，一线城市纷纷响应。7月30日，北京住建委称，更好满足居民刚性和改善性住房需求，推进保交楼。接着，在7月的最后几天，深圳、广州、上海等一线城市纷纷进行了类似的表态。

之后，国家多部委对相关政策内容进行了重申和强调。7月31日，国务院常务会议指出，要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措。同日，发改委也发文称，“支持刚性和改善性住房需求”“推进老旧小区改造”“在超大特大城市推进城中村改造”。

央行的加入，也让业内多方对政策的快速落地抱有更大希望。8月1日，央行在2023年下半年工作会议提出，因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。其中，“指导商业银行”的表述，增添了政策实操性。

同时，值得一提的是，8月3日，公安部发文称，将“调整优化超大、特大城市落户政策，完善积分落户制度”“确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例，鼓励取消年度落户名额限制”。业内认为，落户政策的调整可能为城市输入新的人口，增加新的购房需求。

政策细节引猜想

北京现行的楼市政策称得上是“一等一”的严格。具体说来，北京的首套房贷利率在6月份，由4.85%调整为4.75%，但是相比二线城市低至3.8%的利率高出近1个百分点；北京在全国范围内“认房又认贷”，在北京以外的地方有过房贷记录也会被认定为二套购房；而首套购房首付比例大多为40%，二套首付比例更是高达80%。

据此，业内多方认为，近年来二、三线城市政策的持续宽松，其中大多数已经几乎没有调控空间。例如，武汉多区域的首套房首付比例已低至20%；成都外地户口购房仅需要1年的社保，而社保还可以补缴。因此，政策动态会集中在一线城市和少数二线城市。

对于政策的具体范围，房产中介张丽认为北京可能会沿袭此前的政策走向，实施“一区一策”，房山等京郊可能会率先迎来政策调整。据悉，今年4月初，北京住建委曾发文称，多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策按照“一区一策”的方式由房山区试点。

除此以外，根据央行指导政策，也有很多人推测北京或将引来房贷利率的继续下探，存量房贷利率也有可能进行调低。

心态发生变化

政策调控的氛围已经拉满，北京土拍也顺势维持高热。8月3日，北京拍卖了大兴区的两块住宅用地，均触顶成交，溢价15%。其中，大兴三合庄地块遭到16家房企争抢，大兴新城地块则被6家房企围猎。中指研究院土地市场研究负责人张凯认为，北京楼市受到近期各项房地产利好政策影响，房企信心有明显增强。

作为北京市场主力的二手房仍然面临较大的压力。据中原地产研究院统计，2023年7月，北京二手住房成交量为9718套，环比下降30%，从今年3月的22192套持续下滑，跌破1万套。而二手房的挂牌量还在上升，链家官网显示，北京二手房在5月底突破了12万套，截至8月3日挂牌量上涨至123875套。