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昨晚,碧桂园又出了新的大瓜。
一纸公告,把目前公司面临的困境,剖析得明明白白。
再亏下去就超恒大了
公告中,最让业内人士触目惊心的,是上半年预亏的数字——
介于人民币450亿到550亿之间。
单看数字本身,大家可能没有感觉。这么说吧,2022年碧桂园也亏损了,当年的亏损额大概是60个亿。
同期,已经出险两年的恒大集团全年亏损1059个亿,在房企亏损排行榜里排第一,第二名是融创,亏了不到300亿。
碧桂园这半年的亏损额,比融创去年一年亏掉的还要多,如果下半年形势不逆转,赶超恒大也不是不可能。
这样的巨额亏损,是什么造成的?
碧桂园自己在公告里给出了答案——
这销售到底下行到了什么程度呢?
1-4月,公司每月的权益销售数据都稳定在220-250亿之间,而从5月开始,这个数字出现了断崖式的下跌——
从182亿到160亿,再到7月的121亿,短短三个月,已然腰斩。
而“物业项目减值”,主要是存货价格下调的压力。
众所周知,多年下来,碧桂园的主战场一直在低线城市。如今,挂着“给你一个五星级的家”横幅的工地,四散在全国几乎所有的省市,以及一半以上的县城。
如今,广大三四线,甚至县城的楼市有多凉,楼价打怎样的骨折,不用多说了。
懂的都懂。
展期会成功的,那然后呢?
事到如今,中国最大房企“触礁”,已然是明牌了。
几天前,碧桂园没能按时支付两笔境外债的利息,动用了30天的宽限期。虽然理论上没到爆雷那一步,但还是坐实了“阶段性的流动压力”。
接下来的剧情怎么走?坊间众说纷纭。但以大伙儿在这两年多里积累下来的,最朴素的经验来看,不流血的“逆转”,机会几乎没有。
根据碧桂园自己在公告中释放的口风,比较大的可能性是参照旭辉的模式,在公开债务正式违约之前,快人一步,启动债务重整。
财新的消息佐证了这个猜想。
消息透露,碧桂园已经聘请中金公司作为财务顾问,准备对境内公开市场进行债务重组,是整体重组,还是一期一期单独谈,还未为可知。
无论是什么方式,个人觉得,成功率都是挺高的。
而按照旭辉的经验,只要能够展期成功,还钱压力会瞬间减轻,给公司留下喘息的空间。
虽然新增融资不太行,但只要销售尚可,靠在建项目正常回款,也能稳定经营,正常开工,保住交付。
唯一的问题在于,碧桂园不是旭辉。
作为当下中国最大的巨型房企,碧桂园麾下是大几万员工和近百万套的待交付房源,每月开销巨大。
反观收入方面,碧桂园存货挺多,但“主战场”实在是过于下沉了。
如今,一线城市的楼市成交都在萎缩,低线城市更是降到冰点,为了避免烂尾,越小的城市资金监管的比例越高。
在这些区域,靠卖房产生的现金流,实在有限。
这也意味着,对碧桂园来说,即使债务展期成功了,如果整个市场不转向,想通过日益萎缩的卖房回款保全整个公司的现金流平顺……
本身就不是一件容易的事情。
出险和救市,尴尬的排列组合题
当然,也不只是碧桂园。
所有还在苦苦支撑的房企,都在和楼市回暖的预期赛跑。
所以,当低线城市的调控政策已经松无可松的时候,激活一线城市的“大招”,成为了众人眼中的最后一块杀手锏。
这杀手锏的雷声,是从7月底传来的。
高层喊话后,却仿佛进入了政策真空,十几天过去了,四个城市整齐划一,悄无声息。